Instauré par le plan Relance logement 2026, le statut bailleur privé ou « dispositif Jeanbrun » est un nouveau cadre fiscal destiné à soutenir l’investissement locatif. Il s’adresse aux particuliers souhaitant acheter un logement pour le louer nu (à l’inverse d’un logement meublé), tout en profitant d’un mécanisme de réduction d’impôts via un système d’amortissement. Conditions d’accès, types de biens concernés, niveaux de location, points de vigilance : Stradim, en tant qu’expert en immobilier neuf, a le plaisir de vous présenter les points essentiels afin de comprendre ce nouveau cadre et évaluer son intérêt pour votre projet d’investissement.
Le dispositif Jeanbrun en 5 points clés :
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Un dispositif pour investir dans l’immobilier locatif en optimisant votre fiscalité
Le statut bailleur privé est instauré par la loi de finances 2026 pour une période de trois ans, du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Il offre un nouveau cadre fiscal destiné à soutenir l’offre locative dans les immeubles collectifs. Ce nouveau dispositif fiscal arrive à point nommé, dans un contexte de pénurie de logements sur un marché locatif tendu au niveau national et de véritable flambée des loyers.
Contrairement à une réduction d’impôt classique, le mécanisme repose ici sur une déduction par amortissement. En pratique, vous achetez un logement éligible, vous le mettez en location nue pendant une durée minimale de neuf ans, et vous pouvez alors déduire chaque année une partie de la valeur du bien de vos revenus fonciers et de vos revenus imposables, dans les limites prévues par le texte.
Le régime vise les logements situés dans des immeubles collectifs, qu’ils soient neufs ou achetés via un contrat VEFA.
Qu’est-ce que le statut bailleur privé ?
Le statut du bailleur privé est destiné aux particuliers qui investissent dans un logement neuf en France, dans le but de le mettre en location et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier.
Pour être concerné par ce statut du bailleur privé, le logement en immeuble collectif doit être loué :
- Nu (en location vide) ;
- En guide de résidence principale du locataire ;
- Avec un plafond de loyer, souvent basé sur les plafonds Pinel, soit très proche de ceux du marché libre (cadre JEANBRUN LLI)
- Un encadrement des ressources du locataire est mis en place, il n’est absolument pas contraignant.
Le dispositif repose sur une logique simple : plus le niveau de loyer est encadré, plus l’avantage fiscal peut être intéressant.
Comment fonctionne le dispositif Jeanbrun ?
Le point phare de ce statut fiscalement très incitatif varie selon l’option d’amortissement retenue :
- 3,5 % par an pour un logement neuf en location intermédiaire (PLI) ;
- 4,5 % par an pour un logement neuf en location sociale (PLS) ;
- 5,5 % par an pour un logement neuf en location très sociale (PLUS).
L’amortissement participe à réduire les revenus fonciers, et une partie du revenu imposable. Par conséquent, il permet de diminuer l’imposition. L’amortissement s’applique sur 80 % de la valeur du bien, hors frais d’acte. Les 20 % restant sont considérés comme la valeur du foncier, partie non concernée par l’armortissement.
La somme maximale au titre de l’amortissement est fixée à 8 000 €. Ce montant est majoré de 2 000 € ou 4 000 € lorsque 50 % au moins des revenus bruts issus des logements bénéficiaires desdits amortissements sont affectés respectivement à la location sociale ou à la location très sociale.
Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier du statut bailleur privé ?
« Pour bénéficier du dispositif, le bailleur doit s’engager à louer le bien comme logement principal pendant une durée de neuf ans en respectant un plafond de loyer. » |
Cet avantage fiscal est soumis à plusieurs conditions. Pour en bénéficier, le bailleur :
- S’engage à louer le bien nu au moins neuf ans en tant que résidence principale du futur locataire ;
- Respecte les plafonds de loyer applicables ;
- Loue un logement situé dans un immeuble collectif ;
- Respecte les conditions réglementaires liées au locataire ;
- Met le bien en location dans le calendrier prévu par le dispositif ;
- Conserve une structure de détention compatible avec le régime.
Il est possible d’investir sous forme de SCI. Celle-ci doit relever d’un cadre fiscal compatible avec le dispositif Jeanbrun.
Bon à savoir : l’amortissement peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global, dans la limite annuelle autorisée de 10 700€, ce qui permet de réduire la base imposable au-delà de vos seuls revenus fonciers.
Points de vigilance :
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Pourquoi investir dans l’immobilier neuf ?
L’immobilier neuf constitue aujourd’hui l’un des placements les plus performants pour investir, soit en utilisant l’effet de levier d’un crédit, en mobilisant de l’argent que l’on ne possède pas encore, soit en optant pour un placement sur fonds propres.
Il est donc possible de bâtir un patrimoine solide avec un effort d’épargne maîtrisé, tout en bénéficiant d’un placement sécurisé à forte rentabilité.
Au-delà du cadre fiscal, le neuf présente des atouts concrets pour un investisseur :
- Meilleure performance énergétique ;
- Charges mieux maîtrisées ;
- Confort moderne ;
- Conformité aux normes récentes ;
- Frais de notaire réduits ;
- Absence de gros travaux à prévoir à court et moyen terme.
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Le dispositif Jeanbrun : tableau récapitulatif
Nature de l’avantage | Déduction par amortissement |
Type de bien | Logement situé dans un immeuble collectif neuf |
Biens visés | Logement neuf, VEFA, construction |
Mise en location | Nue, location vide |
Usage du logement | Résidence principale du locataire |
Durée minimale | 9 ans |
Niveaux du dispositif | Intermédiaire, social, très social |
Contraintes | Plafonds de loyers maîtrisés, plafond de revenus du futur locataire |
Intérêt principal | Réduire les revenus fonciers et potentiellement son revenu imposable |
Optimisation fiscale | Le dispositif JEANBRUN est cumulable avec le dispositif LLI |
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Vos questions sur le dispositif Jeanbrun
Le statut du bailleur privé peut-il être cumulé avec un autre dispositif ?
Oui, Le dispositif LLI est cumulable avec le statut du bailleur privé, ce qui permet d’optimiser la rentabilité et les avantages fiscaux de votre investissement. La réduction de TVA, l’exonération de taxe foncière viennent ainsi compléter avantageusement tous investissements.
Peut-on louer le bien en meublé ?
Non, le principe du statut bailleur privé repose sur une location nue, c’est-à-dire un bien loué sans meuble ni équipement autre que le nécessaire (sanitaires, évier, etc.).
Combien de temps faut-il louer le logement ?
L’engagement minimal est de neuf ans de mise en location effective.
Y a-t-il des plafonds de loyers ?
Oui. Le dispositif suppose le respect de plafonds de loyers basés sur les plafonds Pinel ABC, avec une logique différente selon que vous choisissez l’intermédiaire, le social ou le très social.
À qui s’adresse ce dispositif ?
Le statut bailleur privé s’adresse aux particuliers qui souhaitent développer un patrimoine immobilier, préparer des revenus complémentaires et investir dans un cadre fiscal structuré.
Jeanbrun ou Pinel : quelle différence ?
Le Pinel accordait une réduction d’impôt. Jeanbrun repose sur la déduction d’un amortissement des revenus fonciers.
Jeanbrun ou LMNP : quelle différence ?
Jeanbrun concerne la location nue. La LMNP concerne la location meublée et relève d’une fiscalité différente.
Que se passe-t-il en cas de revente anticipée ou de non-respect des conditions ?
L’avantage fiscal peut être remis en cause. Les déductions déjà pratiquées peuvent alors être reprises.
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