Les garanties de l’immobilier neuf

Acheter dans le neuf permet de bénéficier de plusieurs garanties qui protègent les acquéreurs contre d’éventuels défauts et dysfonctionnements et ce, aussi bien au niveau de la construction que des équipements de cette dernière.

La garantie de parfait achèvement

La garantie de parfait achèvement est particulièrement importante pour ceux et celles qui achètent dans le neuf puisqu’elle impose au constructeur du bien de prendre en charge toutes les éventuelles anomalies identifiées par les propriétaires et ce, durant une année entière à compter de la livraison du chantier. Ces dysfonctionnements sont évidemment à différencier des altérations découlant d’une usure considérée comme normale ou d’un mauvais entretien de la part des occupants.

Ils pourront être explicitement notifiés :

  • au moment de la visite de réception du chantier, s’ils sont visibles et facilement repérables,
  • durant la première année, dans le cas des vices cachés.

 

La garantie de parfait achèvement impose la prise en charge de tous les types de dommages et ce, quelles que soient leur origine, leur nature ou leur gravité. Sont ainsi concernés :

  • le gros œuvre : soit, entre autres, la charpente, les murs, la couverture ou même, les fondations,
  • le second œuvre : soit, entre autres, les revêtements extérieurs, l’isolation phonique et thermique, l’installation électrique, la plomberie ou encore les cloisons et menuiseries intérieures,
  • l’équipement de la maison : soit les sanitaires, les différents éléments de la cuisine équipée…

 

Promulguée dans le cadre de l’article 1792-6 alinéa 2 du Code civil, la garantie de parfait achèvement est une obligation pour le constructeur qui ne pourra s’y opposer sous aucun prétexte.Si les vices sont constatés durant la visite de réception : ils sont notifiés dans le procès-verbal dans un premier temps. Le constructeur s’engage alors à procéder immédiatement aux travaux nécessaires. Si les vices sont constatés au cours de la première année : les propriétaires doivent en informer le constructeur par lettre avec accusé de réception. Grâce à cette dernière, le constructeur est sommé de procéder rapidement à la remise en conformité de la construction. S’il s’y refuse, les acquéreurs du bien pourront confier l’affaire à la justice. Selon le montant du préjudice, le dossier pourra être traité en tribunal d’instance ou en tribunal de grande instance.

La garantie biennale

Autrement appelée « garantie de bon fonctionnement », la garantie biennale est définie par l’article 1792-3 du Code Civil et concerne tous les équipements du bien immobilier. Pendant deux ans, cette dernière couvrira tous les équipements qui ne font pas partie de la construction en elle-même mais qui sont malgré tout livrés en même temps que cette dernière. Parmi les nombreux éléments concernés, on peut donc citer :

 

  • la robinetterie,
  • le chauffe-eau,
  • les interphones,
  • les volets électriques,
  • les cloisons mobiles,
  • les portes.

 

Lorsqu’un dommage est identifié par les propriétaires du logement, ces derniers sont tenus d’en informer le constructeur par lettre avec accusé de réception. Cette demande doit être faite avant la fin du délai réglementaire mais les travaux nécessaires pourront être réalisés après ce dernier. En cas de complications ou de désaccords, les acquéreurs pourront faire appel à la justice pour régler le litige.

La garantie décennale

Active pendant dix ans à compter de la date de réception du bien immobilier, la garantie décennale couvre l’ensemble des dommages susceptibles d’affecter sa solidité et/ou de le rendre impropre à l’occupation. Sont aussi bien concernés les équipements que les éléments de construction comme les murs, la toiture mais également les sols de la maison. Des infiltrations d’eau à cause d’une toiture mal réalisée, une isolation thermique ou une installation électrique non conformes, un glissement de terrain sont autant de problèmes pouvant être soulevés dans le cadre de cette garantie. Cependant, il est bon de noter que les dommages seulement visuels, comme des fissures ou des altérations inesthétiques et involontaires au niveau des différents revêtements, et ne venant pas contrevenir à la solidité de la construction, ne pourront être couverts par la garantie décennale.

 

Les propriétaires, ou nouveaux acquéreurs si le bien est vendu au cours des dix premières années, souhaitant bénéficier de cette garantie devront contacter leur constructeur par le biais d’une lettre avec accusé de réception et dans laquelle ils se référeront à l'article 1792-4-1 du Code civil. En cas de litige, après une mise en demeure, une action en justice est évidemment possible.

La garantie d'achèvement extrinsèque

La garantie d'achèvement extrinsèque est la caution financière qu'est obligé de souscrire chaque promoteur immobilier dans le cadre d'une vente en l'état futur d'achèvement (VEFA). Cette garantie doit permettre de financer les constructions jusqu'à leur terme au cas où le promoteur ne pourrait financer l'achèvement des travaux.


Un cautionnement apporté par différents organismes financiers (banque, société de caution, mutuelle, etc.) afin d'éviter de plonger dans la difficulté les différents acteurs (commune, prêteurs, acheteurs, etc.). La garantie d'achèvement extrinsèque doit apparaitre dans le contrat de vente. Dans certains cas de figure – si les travaux sont financés sur des fonds propres à plus de 75% notamment –, le promoteur peut choisir une garantie intrinsèque.

L’assurance dommages-ouvrage

Cette assurance souscrite par le promoteur pour le compte du client peut être sollicitée par ce dernier, dans le cadre de désordres couverts par la garantie biennale ou la garantie décennale, si le désordre porte atteinte à la sécurité des personnes ou à l’habitabilité du bien.Elle prend effet à la date de réception de l'ouvrage  et expire en même temps que la garantie décennale.